建築関係の営業をずっとしてきていいますので、よくいい土地を探している。安い土地を買ったけど造成に費用がめちゃくちゃかかってしまい、建築や外構工事に費用をかけられなくなってしまいました。とお客様からよく相談を持ちかけられます。
本来は造成費用がいくらくらいかかりますよ。と不動産屋さんから説明があったり、後は家を建てるのみとなっている造成済みの土地を購入するのが分かり易くてよいと思いますが、造成済みの土地は造成費用も含まれているので他の土地と比べて少しお値段が張ったりします。
せっかく一生の住まいを購入するのに住まい以外に余計な予算が発生し、思い通りの家が建てられなくなるのは悲しいですよね。
そこでいい土地の探し方、悪い土地とはなにかについて少し考えてみたいと思います。
土地を買うとついてくるその他の費用①通常必要なもの
不動産屋さんを回ったり、ネットで土地情報を検索していると、売り主・仲介といったワードが出てきますが、売り主とはその名の通り土地を持っている人（また法人・不動産屋）が直接売っている土地となります。仲介とは売り主さんが自分では売れない（広く宣伝する術がない等）ので不動産屋に土地を買いたい人を探し欲しいと依頼し不動産屋が土地を探しに来た人にその土地を紹介して、仲介をすると言った意味になります。そこで発生するのが、仲介手数料です。
仲介手数料は土地の売買価格（４００万を超える場合）の３％+６万円が上限となっております。例えば１５００万円の取りを買った場合は、
１５００万×３％+6万×＝５１万円+消費税が仲介の手数料となります。仲介手数料に消費税がかかるというのもなんだかなあという気もしますが。
仲介手数料はあくまで上限が３％+６万となっていますので、交渉して少しは下げくれるかもしれません。
つぎに不動産取得税です。支払うタイミングは不動産を取得してからおよそ６か月から１年後を目安に納税通知（納付書）がくるようです。土地に関して言えば土地の取得後３年以内に住宅を建てれば取得税が０円住むケースもありますので、ここでは計算は割愛させていただきます。
固定資産税も払わなけばなりませんが、これについては今後毎年払って行くものですので、こちらも割愛します。固定資産税自体はその年の１月１日に土地を所有しているものが支払う事となっておりますが、注意しなければいけない点は登記等完了し引渡しを受けた時点で不動産屋から日割り計算で固定資産税支払い分を払ってくださいと言われます。義務はないようですが、その条件を飲まないと売れませんなんて強気で言われると困ってしまいます。また割と一般的に日割り支払はされているようですので、交渉される方は上手にされた方がいいかと思います。
後は売買契約書にかかる印紙税。平成３０年までに売買契約を結んだ場合(税率軽減期間） 契約金額が１千万超～５千万以下の場合１万円の印紙税額がかかります。
ざっとこのような費用がかかってきます。
土地を買うとついてくるその他の費用②場合によってかかるもの
ここからが想定外にお金がかかる！とお客様が嘆いていることが多い部分です。
①土地が高い場合（高低差がある場合）
駐車場部分と家の間に土を留める為の土留め擁壁（ようへき）が必要である。
高さを下げたいので土を処分したい。
階段の段数が２０段必要となってくる。
宅地造成規制区域内のため申請費用が必要である。
②土地が低い場合
浸水が心配な為、土地を上げたい。土を持って来て盛土をしないといけない。
同じく駐車場の水が流れるように、または家からの排水が下水まで流れるように盛土をしなくてはいけない。
③その他敷地の理由
歩道があり歩道を切らないと駐車場ができない。
電柱があり電柱をどけないと駐車場がつくれない。
水路を渡って敷地内に入らないといけない。
商業地域内である、または防火地域内である。防火の建築物しか立たない。
数えれば枚挙に暇がないほどありますが、例えば歩道があって駐車場に車を入れる事ができないような土地は、乗り入れ工事という工事が必要になります。
歩道を切ってアスファルトの舗装のし直し、またはＵ字溝が歩道用でありが乗っても大丈夫なＵ字溝に交換しないといけない場合もあります。さらに駐車場にしようと思っているところに街路樹などの植樹帯があったりすると街路樹の移設や植樹帯の撤去、植樹帯の設置など条件によっては結構費用がかかってしまったりします。
今まで４０万～１３０万円（条件によってはもっと多いことも）かかったこともありますし、水路の乗り入れも同じように費用がかかります。
また追記をして行きたいと思いますが、不動産屋さんによっては費用を安くいう業者もありますので、購入前にはしっかりと建築業者から見積を取った後に土地を購入する事をお勧めします。
気になる部分に事前に気が付くといういのはなかなか難しいことではありますので、なるべく親切にきちんと話をしてくれる不動産屋さんを見つけるのが一番よいかなと思います。
相場より安い土地には安い理由が必ずあります。
しっかりと安い理由を確認してから購入するようにしましょう。
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